División de la cosa común en un condominio

La acción de división de la cosa común es un derecho reconocido a cada uno de los copropietarios e implica la extinción de la comunidad.

Como bien sabes, porque hemos abordado esta figura en otros posts del blog, la copropiedad es una situación jurídica por la que dos o más sujetos se convierten en propietarios de una cosa (poseen una cuota o parte alícuota del bien o derecho común). En no pocos casos el proindiviso es fuente de conflictos, especialmente cuando los condueños acceden a la comunidad no por voluntad propia, sino como consecuencia, por ejemplo, de una herencia.

El condominio se regula, en primer término, por la voluntad y acuerdos entre las partes. En segundo lugar se aplican las normas específicas y, sólo en defecto de ambas, debe recurrirse a lo establecido en el Código Civil. En cualquier caso, este último texto legal establece, en su artículo 400, que ninguno de los comuneros se halla obligado a continuar en la comunidad. Así las cosas, cualquiera de ellos y en el momento que estimen oportuno pueden solicitar la división de la cosa común (acción de división), salvo que ésta provoque la inutilidad del bien para el uso al que está destinado.

No olvides tampoco que los partícipes pueden pactar la conservación indiviso del bien común por un tiempo determinado, que no puede exceder de diez años.

Procedimientos para realizar la división

La división de la cosa común es la causa de extinción, por antonomasia, de cualquier comunidad. La consecuencia fundamental de la misma es que los comuneros pasan a convertirse en propietarios exclusivos de la porción que les corresponde del bien en cuestión.

Cuando el bien es divisible se procede a adjudicar una parte del mismo a cada copropietario. Ahora bien, imagina que la cosa no es susceptible de fraccionarse (indivisible). Es entonces cuando entra en juego la partición económica: el bien se adjudica a uno de los comuneros y éste paga al resto el precio correspondiente a la cuota que tenía cada condueño en la comunidad. Otra solución es la regulada en el artículo 404 del C.C. español: vender la cosa y repartir la cantidad obtenida entre todos, también en función de la aportación de cada uno.

La división puede efectuarse por tres vías distintas:

  • Contrato divisorio. En este caso juega la voluntad y la autonomía de las partes, que por unanimidad acuerdan los términos de la división de la cosa común.

  • Con intervención de árbitros o amigables componedores. Nombrados por los copropietarios, han de formar partes proporcionales al derecho de cada uno de éstos, evitando en la medida de lo posible los suplementos a metálico.

  • Actio communi dividundo. La vía judicial es la tercera opción y se despliega cuando no ha sido posible llegar a ningún acuerdo o cuando uno de los partícipes está desaparecido, por ejemplo. Da lugar a un proceso declarativo y puede concluir con la venta de la cosa en pública subasta.

Otra cuestión que debes saber es que la división de la cosa común no puede afectar los derechos de terceras personas. Cualquiera que poseyera un derecho real (hipoteca, servidumbre…) sobre el bien antes de la partición, lo conservará tras esta última. Lo mismo ocurre con los derechos personales.

La división en el derecho catalán

El Código Civil de Cataluña regula en términos análogos al C.C. español la división de la cosa común. El artículo 552-10 señala que los copropietarios pueden exigir, en cualquier momento, la división del bien. Además, también se recoge la posibilidad de pactar la conservación indivisa de la cosa durante un período de hasta diez años.

Los procedimientos de división son tres: acuerdo de las partes, intervención de árbitros y, en última instancia, la vía judicial. Si el bien es un inmueble susceptible de constituirse en régimen de propiedad horizontal, puede optarse por esa vía.

Otra de las opciones que se contempla es la adjudicación del derecho de usufructo sobre la cosa a uno o varios partícipes y de la nuda propiedad al resto de copropietarios. Por otro lado, los cotitulares con al menos cuatro quintas partes de las cuotas de la comunidad pueden exigir la adjudicación del bien, pagando el valor pericial de la participación del resto.

Cuando el bien es indivisible, la adjudicación se otorga al condueño que posea interés en el mismo. Si existe más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de intereses y participaciones iguales, decide la suerte.

Si formas parte de una comunidad y estás pensando solicitar la división de la cosa común, o lo ha hecho cualquiera de los otros copropietarios, no dudes en contactar con un despacho de abogados solvente y con experiencia en la materia. En Garanley te orientamos y garantizamos una defensa eficiente de tus intereses.

División de la cosa común en un condominio
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