Impago del alquiler: el desahucio y las facultades del arrendatario

Las últimas modificaciones legales han creado un registro para inquilinos morosos y han acelerado el procedimiento de desahucio por impago de rentas de alquiler. Sin embargo, el arrendatario sigue teniendo ciertas facultades legales para hacer frente a esta situación.

Desahucio por impago de alquiler: legislación y facultades del arrendatario

Todos conocemos los efectos devastadores que la actual crisis económica está teniendo en muchas familias españolas, incapaces de hacer frente a sus hipotecas o rentas de alquiler. Los procedimientos de desalojo de viviendas o locales se han multiplicado en los últimos años. Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2012 se ordenaron 101.034 desahucios en nuestro país.

La alta tasa de desempleo y las consecuentes dificultades para acceder a créditos hipotecarios anima a muchos a optar por el alquiler. Sin embargo y según el Censo de Población y Viviendas, en 2011 existían en España casi tres millones y medio de casas no habitadas, el 15 por ciento del total. Se estima que, en el resto de Europa, en torno al 30 por ciento de la población vive en régimen de arrendamiento. En nuestro país, por el contrario, el porcentaje sólo alcanza el 17 por ciento.

Con el objeto de animar y flexibilizar el mercado de alquiler de viviendas, reforzar la seguridad jurídica, establecer estímulos fiscales y mejorar la regulación del procedimiento de desahucio, en 2013 se aprobó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas. Este texto legal, vigente en la actualidad, introdujo cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Si somos arrendatarios o propietarios de viviendas o locales, nos interesa conocer las novedades que ha introducido la ley, para conocer nuestras facultades, las de la otra parte y los cambios operados en la regulación del procedimiento de desahucio.

 

 

La regulación de los contratos de arrendamiento

En la actualidad y en función de la fecha de firma contractual, existen cuatro normativas diferentes (leyes de arrendamientos urbanos de 1964, 1985, 1994 y la ley 4/2013, aplicable a los contratos firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la misma). Centrémonos en esta última y echemos un vistazo breve a sus novedades más destacadas:

  • Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Se vuelve imprescindible, para hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceras personas. Por ejemplo, si se compra una casa arrendada, el comprador sólo tiene la obligación de mantener al inquilino si el inmueble está registrado.
  • Refuerzo de la libertad de pactos. Las partes pueden acordar, libremente, la revisión de la renta a partir del tercer año, sin necesidad de someterse a las variaciones del IPC, que actúa con carácter supletorio.
  • Desistimiento por parte del inquilino. El arrendatario puede abandonar el inmueble en cualquier momento, con un mes de preaviso, siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma del contrato.
  • Tanteo y retracto. Las partes pueden acordar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
  • Recuperación del inmueble por el arrendador. Se ofrece con esta medida mayor seguridad a los propietarios que, transcurrido un año desde la firma del contrato, pueden recuperar el inmueble como vivienda habitual, para ellos o sus familiares más allegados. Eso sí, debe mediar un preaviso de dos meses.
  • Reducción de la duración de contratos y prórrogas. Se reduce a tres años la prórroga forzosa del contrato, que permite al inquilino prolongarlo más allá del tiempo pactado en el documento. La prórroga tácita también se reduce, en este caso a un año. De esta manera, la duración total de cualquier contrato de alquiler pasa a ser de cuatro años.

 

Consecuencias del impago. Registro de morosos y desahucios

Una de las medidas más llamativas, introducidas por la ley 4/2013, ha sido la creación del Registro de Sentencias Firmes de Impagos de Rentas de Alquiler. Este instrumento otorga una garantía extra a los propietarios, a la hora de escoger el arrendatario de su inmueble.

Las sentencias firmes en procedimientos de desahucio por impagos de rentas se inscriben en este registro, que pueden consultar los propietarios antes de alquilar su vivienda. De esta forma, obtienen información previa de los posibles arrendatarios y evitan contratar con personas que han incumplido obligaciones de pago en contratos precedentes, habiendo sido condenados por ello.

Conviene aclarar, no obstante, que la inscripción en el registro no tiene carácter permanente, pues se cancela automáticamente transcurridos seis años. Además, los arrendatarios morosos pueden solicitar la supresión en cualquier momento, tras abonar las cantidades adeudadas.

La nueva norma pone las cosas complicadas a los arrendatarios que no pagan sus rentas. Aparte del mencionado registro, la ley acelera los procedimientos de desahucio de estos inquilinos morosos. De esta forma, el propietario puede solicitar el desalojo con sólo una mensualidad impagada. Si en diez días hábiles el arrendatario no paga, alega o contesta el requerimiento, estará obligado a devolver inmediatamente el inmueble.

El impago de la renta puede desencadenar la resolución del contrato de alquiler, si se establece en el mismo y con solo interponer un requerimiento judicial o notarial previo. Es lo que algunos han venido a denominar “desahucio express”, una medida que no ha estado exenta de polémica.

 

Facultades del arrendatario frente a un desahucio

La vida es una noria, da muchas vueltas y todos, en algún momento, estamos expuestos a sufrir un desahucio. De igual forma, puede que, como propietarios, nos enfrentemos a impagos por parte de los inquilinos.

¿Qué hacer en esos casos?

Evidentemente, el primer paso es ponerse en manos de abogados especializados en la materia. Sólo estos profesionales están capacitados para asesorarnos e iniciar los procedimientos más adecuados en cada caso.

En primer lugar, hemos de tener en cuenta que el arrendador tiene la opción de oponerse, en el plazo de diez días, al requerimiento notarial o judicial de desahucio (desahucio express). En este caso, será precisa una sentencia y el proceso se dilatará en el tiempo.

¿Qué alternativas tiene el arrendatario, una vez presentada la correspondiente demanda de desahucio por impago de rentas?. Allá van las posibles vías:

  • Enervar la acción de desahucio.

El arrendatario se libra del desahucio pagando las rentas de alquiler debidas y las costas de la demanda. Si el arrendador requirió el pago un mes antes de presentar la demanda, no puede desplegarse esta facultad enervadora.

  • Oponerse a la demanda.

El juez, tras citar a juicio y escuchar a ambas partes en audiencia, decide sobre el asunto.

Una vez dictada la sentencia judicial con la resolución del contrato de arrendamiento, la fecha de ejecución del desahucio y la condena al arrendatario por el impago de rentas, éste tiene 20 días para realizar el pago de forma voluntaria.

Durante los últimos años, los procedimientos de desahucios en general y los producidos por impagos de rentas de arrendamiento en particular han aumentado considerablemente en nuestro país. Los despachos de abogados especializados en la materia trabajan a toda máquina, para velar por los intereses de propietarios o arrendatarios.

Y usted, ¿a quiénes cree que beneficia la actual legislación?, ¿a arrendatarios, a propietarios, a ambas partes o a ninguna?.

Impago del alquiler: el desahucio y las facultades del arrendatario
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