El juicio de desahucio por falta de pago

El juicio de desahucio por impago de rentas ha sufrido importantes modificaciones legislativas y procesales durante los últimos años. Analizamos las mismas y algunos aspectos destacados en la tramitación de este procedimiento especial.

El juicio de desahucio es un procedimiento que persigue la recuperación de un inmueble por parte del arrendador. Se trata de un proceso sumario y especial, que puede articularse por falta de pago de las rentas, terminación del contrato de arrendamiento u otras causas establecidas legalmente, como el desahucio por precario.

El juicio de desahucio se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificada en este ámbito por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal y por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

En el presente post, vamos a centrarnos en el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas. Seguro que, a lo largo de estos años de crisis económica, has escuchado asiduamente hablar de este tipo de procedimientos en los medios de comunicación. A continuación, te explicamos cómo funciona este proceso en particular y sus principales características.

Evolución legislativa

El juicio de desahucio por falta de pago ha sufrido un importante desarrollo legislativo y procesal durante los últimos años. No en vano, antes de la primera reforma podía tramitarse en procedimiento ordinario y, tras la agilización impuesta por la Ley 37/2011, es usual la ejecución como proceso monitorio.

Este último texto legal vino a eliminar, prácticamente, la vista en el juicio verbal. La razón radica en el plazo de diez días que se concede al arrendatario para pagar al arrendador o para oponerse. Sólo en este último caso se celebra aquélla. Si el demandado no opta por una u otra salida, el juicio sigue adelante y se lleva a cabo el lanzamiento. Así las cosas, un buen número de procedimientos de desahucio se efectúan sin necesidad de llevarse a cabo el juicio oral, con el consecuente beneficio para justiciables y administración.

Por su parte, la Ley 4/2013 vuelve a mejorar el procedimiento, perfeccionando algunas fases y momentos. Modifica la redacción del artículo 440.3 de la LEC en los siguientes términos: “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas…”. Además y en caso de inexistencia de oposición, el lanzamiento se lleva a cabo en la fecha señalada en el decreto de admisión. Es decir, si el inquilino demandado no se opone a la petición del arrendador, se procede directamente al lanzamiento y, en su caso, a la reclamación de las cantidades adeudadas.

Los cambios introducidos por estas dos leyes, en resumen, consolidan y pulen el juicio de desahucio bajo procedimiento monitorio, agilizando el proceso y beneficiando, en especial, a los arrendadores afectados por impago de rentas. No obstante, debemos tener presente que sigue contemplándose la celebración de vista oral en caso de oposición, circunstancia que refuerza los derechos de defensa de los demandados.

Tramitación del procedimiento

En el juicio de desahucio por falta de pago de renta o cantidades asimiladas a ésta, el arrendador/demandante puede optar por solicitar únicamente la recuperación del inmueble o añadir a dicha entrega la reclamación de rentas o cantidades adeudadas.

En cualquier caso, la solicitud que se hace al órgano jurisdiccional es la misma en ambos supuestos. Como has podido comprobar, se ha simplificado sustancialmente el procedimiento. De esta forma y tras el oportuno requerimiento al demandado para que desaloje la finca y, en su caso, pague las rentas, concluye el proceso sin que sea necesaria vista ni sentencia, cuando no exista oposición por parte del arrendatario. Es decir, se procede en tal caso y directamente a la ejecución del lanzamiento, igual que ocurre con la reclamación de las cantidades adeudadas.

No olvides que la intervención de abogado y procurador es obligatoria a la hora de interponer la demanda en este procedimiento. Por ello, contacta con un despacho de abogados de prestigio y especializado en esta área, que te garantice un servicio integral, personalizado y adaptado a tus pretensiones.

En la demanda debe indicarse si cabe la enervación. Pero, ¿qué significa esto?. La enervación de desahucio es un derecho del arrendatario, por el que éste puede rehabilitar el contrato con el pago de las cantidades adeudadas y a requerimiento del juzgado. De darse tal situación, el contrato seguiría vigente, aunque sólo puede hacerse una vez.

Si eres el demandante, recuerda que puedes dirigirte al mismo tiempo contra inquilino y fiador del contrato, siempre que este último exista y le hayas requerido el pago previamente.

Una vez admitida la demanda de desahucio, el secretario del órgano judicial dicta resolución conteniendo los siguientes aspectos:

  • Requerimiento al inquilino para que, en plazo de diez días, desaloje la finca, pague al arrendador, en su caso, la totalidad de las cantidades debidas o formule oposición con las alegaciones que considere oportunas.
  • Fecha de la eventual vista del juicio en caso de oposición y la del lanzamiento si no la hubiera. Igualmente, se notifica al demandando la ejecución inmediata del lanzamiento, en caso de no realizar ninguna de las acciones reseñadas en el apartado anterior.

El decreto que da por finalizado el juicio de desahucio por falta de pago impone las costas al demandado e indica las rentas a devengar tras la presentación de la demanda y hasta la entrega del inmueble.

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El juicio de desahucio por falta de pago
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